多维度降低换房成本 守护住有宜居得民生期待

驻马店网讯（记者 张乾阳）近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确将居民换购住房个税退税优惠政策延续至2027年12月31日。该政策与此前密集落地的增值税下调、公积金提额、带押过户等系列举措形成合力，从税费、信贷、交易流程等多维度降低换房成本，为改善型住房需求释放注入确定性信心，切实回应“住有宜居”的民生期盼。

个税退税政策再延两年 精准覆盖真实换房需求

根据公告，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在出售后1年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴个税；小于转让金额的，按比例退还。

中指研究院分析师介绍，政策明确了交易金额核算标准——新房以网签备案合同价为准，二手房以实际成交价为准。享受优惠须同时满足两个条件：买卖住房须在同一城市行政区划内；出售方须为新购住房产权人或产权人之一。这一设计既精准覆盖真实置换需求，也有效防范套利行为，守住“房住不炒”底线。

该政策首次落地于2022年9月，2023年8月首次延至2025年底，本次为第二次延续。近三年来，政策已累计为千万户家庭减轻换房资金压力，尤其利好为子女教育置换学区房、为养老选择低楼层住房的改善型家庭。

多维降本：税费、信贷、流程全线优化

除个税退税外，近期中央与地方联动出台一系列降成本举措，购房门槛持续下探。

税费端：2026年1月1日起，个人销售不满2年的住房，增值税税率由5%降至3%，降幅达40%；满2年住房仍免征增值税。

信贷端：公积金利率再探历史低位。2025年5月8日前已发放的存量贷款，于2026年1月1日起执行新利率——首套房5年以上降至2.6%，二套房降至3.075%。商业贷款方面，以每年1月1日为重定价日的首套房客户，若原执行利率为LPR减30个基点，重定价后降至3.2%；若为LPR减45个基点，则降至3.05%。以120万元贷款、30年期等额本息计算，首套房客户可节省利息约5.71万元，二套房客户约5.91万元。

额度与流程：多地公积金贷款额度大幅提升，上海首套房提至184万元、多子女家庭达216万元；银川多子女家庭最高可上浮30万元，退役军人额度上浮20%且不受账户余额倍数限制。中指研究院统计，全国已有超30个城市支持公积金直接支付首付。二手房“带押过户”全面普及，株洲等地实现“转移登记+新抵押设立+原抵押注销”一站式办理，交易效率提升50%以上。保交楼方面，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元。

购房者：政策红利从文件走进家庭

政策落地的温度，在办税服务厅里真切可感。

“刚卖掉老房，正琢磨换套大的，就怕政策到期，没想到真等来了延续。”在北京市朝阳区办税服务大厅，王先生拿着退税申请表难掩激动。他出售的老房成交价420万元，缴纳个税4万余元；新购住房总价580万元，符合条件全额退还已缴税款。

专家：精准施策打通置换循环，后续政策仍可期

易居研究院副院长严跃进表示，当前楼市面临“卖旧买新”置换循环梗阻——二手房交易总价下移、刚需观望情绪浓厚，高额税费与复杂流程成为改善需求的“拦路虎”。延续个税退税政策，叠加多维降本举措，直击痛点，是稳定预期、打通循环的关键一招。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在就业与收入预期仍需巩固的背景下，降低交易成本既能减轻家庭负担，又能涵养税源、活跃市场，推动供需双向良性互动。他指出，2026年政策核心是以确定性对冲不确定性，预计后续将有更多到期政策跟进延续。

北京市房地产法学会副会长田磊评价，近期政策“组合拳”呈现精准发力、协同高效特点——信贷降成本、税费减负担、流程提效率、保障兜底线，既覆盖刚需与改善群体，又坚守“房住不炒”底线。他强调，政策落地需加强部门协同，未来预计将持续聚焦真实住房需求，以精准施策护航房地产市场平稳健康发展。

责任编辑：田瑞德

文章来源：http://www.zmdnews.cn/2026/0213/840724.shtml